Prix au m2 : les régions les plus attractives pour les entreprises ?

L’immobilier de bureau reste un marché particulièrement dynamique et caractérisé par de fortes tensions. Les entreprises se disputent les emplacements les mieux situés et les mieux aménagés : en 10 ans, le loyer moyen a connu une progression de 28 %^[1]. En cause notamment : un déséquilibre entre offre et demande, des infrastructures techniques toujours plus chères à construire et l’augmentation constante du coût du foncier.

Le recours croissant au télétravail et à de nouvelles formes de collaboration incite désormais de nombreuses entreprises à engager une réflexion sur le coût immobilier par poste de travail et à étudier de nouvelles pistes pour réaliser des économies : implantation dans une région moins chère, diminution de la surface louée…

Quelles régions sont les plus attractives aujourd’hui pour une implantation ou réimplantation d’entreprise ? Dunkerque Promotion, partenaire reconnu des professionnels et porteurs de projets en Flandre maritime et dans le Dunkerquois, vous livre l’essentiel à retenir.

L’Île-de-France et les grandes métropoles sont les plus chères

Les plus grosses métropoles et agglomérations concentrent une grande partie des activités économiques du pays et peuvent donc sembler un choix logique pour une implantation. Elles présentent cependant aussi des inconvénients majeurs, dont un coût d’installation bien plus élevé :

• Avec un loyer moyen de 512 € HT par mètre carré et par an en août 2021, Paris reste une ville excessivement chère pour disposer d’un bureau^[2]. Le prestige d’une adresse à l’intérieur du boulevard périphérique aura un coût disproportionné pour la majorité des investisseurs. Prenez également en compte les contraintes d’une activité dans la capitale, notamment en termes de transport et de logistique.
• La région francilienne affiche quant à elle des tarifs contrastés, en fonction du niveau de demande et de la qualité des infrastructures économiques sur place. Le loyer annuel d’un bureau atteint 302 € HT par mètre carré et par an pour les Hauts-de-Seine ou encore 177 € HT par mètre carré et par an pour la Seine-Saint-Denis^[3]. La petite et la grande couronne parisiennes représentent donc une alternative intéressante pour les entreprises souhaitant conserver une implantation en Ile-de-France afin de rester proches de leurs clients ou encore de leurs fournisseurs.
• Les métropoles régionales, dans leur majorité, affichent également un prix d’entrée assez important. Le loyer annuel moyen par mètre carré pour un bureau atteint ainsi 208 € HT à Lyon, 207 € HT à Bordeaux, 169 € HT à Rennes et 179 € HT à Nice^[4]. Parmi les chefs-lieux de région, Lille se distingue par une certaine modération avec 173 € HT par mètre carré et par an^[5].

Tous les grands centres urbains, et pas uniquement Paris, vous permettent de bénéficier d’une concentration d’infrastructures logistiques et de transport ou encore de divers services pour accompagner le développement de votre entreprise. Ces atouts s’accompagnent cependant d’inconvénients notoires comme :

• La congestion des transports, entraînant des aléas pour les délais de route ou de livraison ;
• Le coût élevé de la vie et du logement, susceptible de dissuader un candidat à l’embauche ou d’augmenter le coût de la main d’œuvre.

Encadré : « Immobilier professionnel » : de quoi s’agit-il ?

L’immobilier professionnel ou immobilier d’entreprise est relatif à la vente, à l’achat et à la location de biens immobiliers par des sociétés. En pratique, cette notion regroupe un vaste ensemble de biens aux caractéristiques très différentes. Ainsi, les tarifs pratiqués et les conditions d’occupation proposées ne seront pas les mêmes pour :

• Un bureau en centre-ville ;
• Un local d’activités ou un atelier pour une TPE/PME ;
• Un cabinet pour l’exercice d’une profession libérale ;
• Un hangar ou entrepôt ;
• Une surface commerciale ;
• Un local industriel…

La solution optimale : les villes moyennes près des grands axes

Certaines villes françaises de taille moyenne cumulent de nombreux avantages, dont :

• Une disponibilité large du foncier ;
• Des dispositifs d’incitation fiscale (zones franches urbaines, zones de revitalisation rurale…) pouvant donner lieu à des exonérations très significatives ;
• La proximité et la fluidité de grands axes de transport ;
• La qualité du cadre de vie pour les collaborateurs.

Le coût de l’immobilier professionnel peut par ailleurs être divisé par deux par rapport aux grandes métropoles. Le loyer moyen des bureaux, par exemple, s’élève actuellement à^[6] :

• 136 € HT à Compiègne ;
• 127 € HT à Villeneuve d’Ascq près de Lille ;
• 113 € HT par mètre carré et par an à Limoges ;
• 113 € HT à Clermont-Ferrand ;
• 118 € HT à Beauvais ;
• 119 € HT à Bron en région lyonnaise ;
• 118 € HT à Mauguio près de Montpellier ;
• 90 à 120 € HT à Dunkerque…

Hauts-de-France : un immobilier d’entreprise particulièrement attractif

Une étude comparative des coûts d’exploitation de sites par Nord France Invest, réalisée en 2016, pointe la grande compétitivité de l’immobilier professionnel dans la région des Hauts-de-France.

Concernant le tertiaire (bureaux et back office), et en retenant une base 100 pour la ville de Lille, les coûts immobiliers d’exploitation atteignent comparativement un index de 125 à Lyon, 169 pour la Plaine-Saint-Denis et jusqu’à 275 à la Défense. À l’inverse, l’indicateur descend à seulement :

• 83 pour Compiègne ;
• 80 pour Amiens ;
• 70 pour Beauvais ;
• 66 pour Valenciennes ;
• 63 pour Arras.

À l’échelle européenne, le marché immobilier tertiaire de Lille apparaît également plus abordable que d’autres métropoles proches comme Rotterdam (117), Bruxelles (135), Hambourg (159) ou Amsterdam (195).

Concernant les autres formes d’immobilier professionnel, la région est également attractive. Dunkerque, ainsi, bénéficie par rapport à Lille d’un index relativement bas de 85 pour l’immobilier logistique et de 90 pour les loyers industriels.

Et pourquoi pas Dunkerque ?

Le secteur du Dunkerquois et de la Côte d’Opale, au cœur de la Flandre maritime, est idéal pour un projet d’implantation et comprend de nombreux avantages dont :

• La présence du troisième complexe portuaire de France ;
• Un positionnement stratégique au centre du triangle Paris/Bruxelles/Londres ;
• Des infrastructures de transport de qualité (autoroute, ferroviaire, voies fluviales…) ;
• Une disponibilité large du foncier ;
• Des dispositifs d’accompagnement ou de défiscalisation pour les créations et implantations d’entreprises…

L’immobilier commercial et professionnel à Dunkerque affiche des tarifs particulièrement abordables. Les loyers des bureaux sont compris entre 90 et 120 € HT par mètre carré et par an^[7]. Les locaux d’activités, en ce qui les concerne, peuvent être facilement trouvés pour un tarif allant de 70 à 90 € HT par mètre carré et par an^[8].

Les différents types de bâtiments et de foncier disponibles incluent^[9] :

• Des immeubles tertiaires (espaces bureaux, plateau de bureaux…) ;
• Des infrastructures logistiques (entrepôts, bâtiments avec quais de déchargement…) ;
• Des sites industriels ;
• Des locaux d’activités ;
• Des ateliers ;
• Des espaces de coworking ;
• Des zones d’activités avec des parcelles disponibles à la demande.

La nouvelle zone grandes industries (ZGI) de Dunkerque-Port, créée en 2020, s’étend par exemple sur 125 hectares au total. Elle a le grand avantage de proposer des sites « clé en main », avec une pré-validation de l’ensemble des procédures administratives (urbanisme, archéologie préventive, environnement…)^[10].

L’immobilier professionnel dunkerquois bénéficie naturellement de la proximité de l’un des plus grands complexes portuaires de France. La zone Dunkerque Logistique International (DLI), de Loon-Plage, notamment, est très proche du terminal conteneurs et des services de fret vers la Grande-Bretagne. Elle dispose d’une surface totale de 140 hectares et déjà de 130 000 mètres carrés d’entrepôts^[11]. Ce site à la localisation exceptionnelle a déjà attiré de nombreuses entreprises de logistique dont D Fresh Logistics, DHL, DUNFRESH, DUNFROST, Logistique Dunkerque ou encore TLN.

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Vous recherchez un terrain ou un bâtiment pour développer votre activité au cœur de l’Europe et à proximité des axes commerciaux les plus fréquentés du continent ? La Flandre maritime et l’agglomération de Dunkerque vous offrent de nombreuses opportunités et se caractérisent par une disponibilité large du foncier.

L’agence locale de développement Dunkerque Promotion est votre intermédiaire de référence pour un projet immobilier professionnel dans les Hauts-de-France. Nous étudions votre cahier des charges, vous proposons les solutions foncières ou immobilières les plus adaptées puis organisons la visite des sites sélectionnés ensemble.

Les points-clés à retenir :

• La région parisienne et les grandes métropoles régionales exigent un effort financier plus lourd pour une implantation immobilière d’entreprise.
• Les villes moyennes et les régions en plein renouveau économique comme les Hauts-de-France proposent un foncier abondant et disponible.
• Le Dunkerquois séduit tout particulièrement par ses infrastructures et ses dispositifs d’accompagnement pour la recherche d’un bâtiment ou d’un terrain.

*** SOURCES *** 

^[1]    https://immobilier.cbre.fr/blog/bureaux/bureaux-en-region-un-m2-combien-deuros-au-1er-semestre-2018/

^[2]    https://www.bureauxlocaux.com/prix-marche/bureaux

^[3]    https://www.bureauxlocaux.com/prix-marche/bureaux

^[4]    https://www.bureauxlocaux.com/prix-marche/bureaux

^[5]    https://www.bureauxlocaux.com/prix-marche/bureaux

^[6]    https://www.bureauxlocaux.com/prix-marche/bureaux

^[7]    https://bureaux-commerces.seloger.com/location/bureau/nord-pas-de-calais/nord/dunkerque-59140

^[8]    Source : commentaire du client

^[9]    https://www.dunkerquepromotion.org/annonces-immobilieres-et-foncieres/

^[10]  http://www.dunkerque-port.fr/fr/presse/actualites/2020-01-23-la-plateforme-de-developpement-zgi-de-dunkerque-port-retenue-site-industriel-cles-en-main-fr-63159.html

^[11]  https://www.dunkerquepromotion.org/biens/dunkerque-logistique-international-dli-port-ouest/