Foncier et immobilier : trouvez le lieu idéal pour implanter votre société

Qu’il s’agisse du choix du secteur géographique ou des locaux eux-mêmes, le lieu d’implantation d’une entreprise est fondamental. Un environnement favorable (transports, entreprises voisines, infrastructures…) peut en effet être porteur de nombreuses synergies positives pour le développement de l’activité.

On peut donc retrouver dans ces paramètres des éléments tels que la proximité de fournisseurs ou de sous-traitants, ou encore l’installation proche d’un pôle d’excellence spécialisé dans le domaine de l’entreprise. De la même manière, avoir des sources d’énergies fiables à proximité peut faire toute la différence.

Les enjeux pour un porteur de projet sont de nature opérationnelle, mais aussi financière. Le coût du foncier et les éventuels avantages fiscaux associés (zones franches urbaines, zones de revitalisation rurale…) auront un impact significatif sur la viabilité future de l’établissement. Un local peu adapté et générateur de frais, dû par exemple à l’éloignement des solutions de transport, peut à l’inverse coûter cher.

Encore une fois, tout l’enjeu pour l’entreprise propriétaire est de maximiser le retour sur investissement. Comment faire le bon choix et bénéficier d’un accompagnement performant pour votre projet d’implantation immobilière ? Le point avec Dunkerque Promotion.

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Trouver le lieu d’implantation idéal pour votre entreprise

Déterminer les bons critères de recherche

Le choix du lieu d’implantation d’une entreprise est une démarche relativement complexe. Elle implique de prendre en compte une grande variété de critères, dont notamment :

• Le type d’activité exercée par l’entreprise et les besoins induits en termes d’infrastructures de stockage, d’axes de transport, de sous-traitants ou fournisseurs à proximité… ;
• Le budget disponible ;
• Le type de projet envisagé : la solution immobilière la plus adaptée ne sera pas nécessairement la même pour une première implantation en France, une relocalisation d’activité ou encore une extension commerciale.

Immobilier d’entreprise : arbitrer entre achat et location

Il est également important de faire le bon choix entre l’achat et la location du terrain et/ou des locaux professionnels :

• L’achat d’un local professionnel est pertinent pour les entreprises matures et portant un projet sur la durée dans leur région d’implantation. Une acquisition est susceptible de générer des économies à long terme.
• La location est adaptée notamment pour les jeunes entreprises en forte croissance. Elle permet de conserver la flexibilité nécessaire à l’évolution de son activité.

En cas de location, le choix du contrat de bail est un aspect essentiel. Deux principales formules peuvent être envisagées le plus souvent :

• Le bail professionnel est adapté à tous types d’entreprises, mais a été plus spécifiquement conçu pour les professionnels libéraux (médecins, avocats…). D’une durée de six ans^[1], il se caractérise par une grande liberté de rédaction, laissant aux deux parties le soin d’organiser eux-mêmes la plupart des modalités de location (règlement du loyer, notification du préavis de départ…). L’entreprise locataire ne dispose pas d’un droit au renouvellement automatique de son bail.
• Le bail commercial est d’une durée minimale de 9 ans, avec la possibilité pour le locataire de donner congé une fois tous les trois ans^[2]. Cette possibilité n’est toutefois pas ouverte si les locaux sont à usage exclusif de bureaux : dans ce cas, le locataire ne peut solliciter son départ qu’au bout de neuf ans. Il ne s’agit donc pas d’une formule adaptée pour une entreprise non commerciale.

Profiter des avantages fiscaux proposés dans certaines zones

En matière d’immobilier d’entreprise, le choix d’une implantation géographique peut aussi être guidé par des considérations financières et fiscales. Certains territoires souhaitant dynamiser leur activité économique bénéficient en effet de conditions dérogatoires pour l’installation des porteurs de projet.

Ces avantages incluent typiquement une réduction d’impôt temporaire ou l’exonération de certaines cotisations sociales.

• En zone franche urbaine (ZFU), les entreprises nouvellement installées profitent d’une exonération de 100 % de leur imposition sur les bénéfices (impôt sur les sociétés ou impôt sur le revenu, selon le statut juridique retenu) pendant une durée totale de 5 ans^[3].
• Dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV), une exonération totale des taxes locales est possible également pendant une période de 5 ans^[4]. Cela inclut par exemple la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la taxe foncière sur le bâti (TFPB).
• Les zones de revitalisation rurale (ZRR) cumulent les avantages précédents, avec une exonération totale d’impôt sur les bénéfices et des taxes locales pendant 5 ans^[5]. Ce statut très avantageux est notamment destiné aux communes de taille modeste, où l’activité économique est résiduelle.

Où implanter votre entreprise ?

De nombreuses grandes agglomérations sont susceptibles d’accueillir un projet d’implantation d’entreprise. Il appartient au porteur de projet de sélectionner la zone la plus adaptée en fonction de son secteur d’activité, des synergies possibles sur place, mais aussi des opportunités de recrutement.

La notion de territoire trouve aussi son rôle dans les nouvelles attentes des collaborateurs, notamment concernant les conditions de travail, qui jouent également sur la marque employeur, et donc sur l’attractivité de l’entreprise aux yeux des talents potentiels.

Le baromètre Arthur Loyd a recensé récemment les bassins d’emploi les plus dynamiques et attractifs de France^[6] :

• Paris et la région Île-de-France (109 701 emplois créés en cinq ans) ;
• Lyon et le département du Rhône (population active estimée à 1,2 million de personnes) ;
• Toulouse (18 000 créations) ;
• Marseille (9 358 créations) ;
• Lille-Roubaix-Tourcoing (8 021 créations).

Parmi les secteurs les plus appréciés par les entreprises, les zones frontalières occupent une place à part. Elles cumulent typiquement des avantages multiples comme :

• Une excellente desserte en matière d’axes et réseau de transport ;
• Une main-d’œuvre abondante et qualifiée ;
• Un écosystème dense d’entreprises dans différents secteurs d’activité (logistique et transport, import-export, industrie et tertiaire…) ;
• Des opportunités d’optimisation fiscale…

Outre le secteur de Bâle-Genève à la frontière franco-suisse ou la métropole européenne de Strasbourg, le territoire national français compte également la région des Hauts-de-France, qui constitue la zone frontalière la plus porteuse pour de nombreuses entreprises. La Flandre maritime, dominée par le Dunkerquois, présente notamment de nombreux avantages concurrentiels, comme :

• La proximité immédiate de cinq capitales européennes (Paris, Londres, Bruxelles, Amsterdam, Luxembourg) ;
• Un hub ferroviaire et portuaire de haut niveau ;
• L’accès au couloir maritime de la Manche, le plus fréquenté de la planète, et qui donne accès à la mer de Norvège, à l’Atlantique nord, ou encore au cercle arctique…

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Quelles sont les principales entreprises du bassin dunkerquois ?

La Flandre maritime est un carrefour européen et maritime de premier plan, attirant de nombreux entrepreneurs et porteurs de projets. La ville de Dunkerque, à elle seule, accueille un total de 10 318 entreprises en 2022^[7], soit une augmentation de 21,35 % en seulement cinq ans.

Le secteur de Dunkerque concentre plusieurs spécialités et secteurs d’activité : énergie, transport et logistique, production de batteries, agroalimentaire et sidérurgie… Les cinq plus grandes entreprises de Dunkerque, en termes de chiffre d’affaires, sont respectivement^[8] :

• Versalis France SAS (produits chimiques et organiques) ;
• Dunkerque LNG (transports terrestres) ;
• Polychim Industrie (matières plastiques) ;
• Minakem (commerce de gros) ;
• ETS CH Daudruy Van Cauwenberghe Et Fils (huiles et graisses raffinées).

Immobilier d’entreprise : comment Dunkerque Promotion peut vous aider ?

Dunkerque Promotion est une agence de développement économique spécialisée dans l’accompagnement des porteurs de projets sur le secteur dunkerquois.

Vous recherchez une solution foncière ou immobilière, à l’achat ou la location, pour le lancement ou l’extension de votre activité ? Dunkerque Promotion vous propose :

• Une étude prospective du marché local du foncier et de l’immobilier d’entreprise, pour vous fournir une information précise et opérationnelle ;
• Une aide à l’analyse de vos besoins réels en matière d’immobilier ;
• Un accompagnement dans le choix du bien immobilier professionnel le plus adapté à vos contraintes ;
• Une mise en relation avec de nombreux partenaires économiques ou institutionnels pour accélérer vos démarches.

Les offres immobilières et foncières disponibles

Dunkerque Promotion recense pour vous les principales opportunités en matière d’immobilier d’entreprise sur Dunkerque, à l’achat et à la vente. Vous pourrez accéder sur notre portail à un véritable service de bourse immobilière digitale pour faciliter la rencontre entre les porteurs de projet et les gérants d’immobilier professionnel. Nos annonces incluent :

• Des espaces de coworking adaptés à une start-up flexible et mobile ;
• Des plateaux de bureau à la fois lumineux et modernes ;
• Des bureaux individuels et situés sur des emplacements stratégiques à proximité des axes de transport ;
• Des entrepôts logistiques en bordure de l’autoroute A16 et à proximité du grand port maritime de Dunkerque ;
• Des bâtiments logistiques avec quai de déchargement ;
• Des espaces industriels ;
• Des terrains aménagés ;
• Des bâtiments industriels ;
• Des locaux en parc d’activités ;
• Des entrepôts à température négative SDAN pour le stockage des denrées fragiles et périssables…

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Le choix du bon lieu d’implantation pour une entreprise dépend à la fois de l’environnement le plus propice à son développement et de ses contraintes géographiques et financières. Avec un accès privilégié à la route maritime la plus fréquentée du monde et la proximité de cinq capitales européennes, les Hauts-de-France représentent une solution attractive pour de nombreux porteurs de projets.

Découvrez les nombreuses disponibilités foncières en Flandre maritime et dans le Dunkerquois avec Dunkerque Promotion, votre agence locale de développement économique.

Les trois points clés à retenir :

• La sélection d’une implantation d’entreprise peut être liée à des critères géographiques, opérationnels ou encore fiscaux.
• Le dynamisme propre à une zone d’emploi est un bénéfice direct pour chaque entreprise s’y installant, avec souvent des synergies intéressantes à la clé.
• La bourse immobilière de Dunkerque Promotion accompagne les porteurs de projets à la recherche d’un bien parfaitement adapté à l’exercice de leur activité.

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